為進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，降低制度性交易成本，滿足人民群眾對財(cái)產(chǎn)權(quán)高質(zhì)高效保護(hù)的需求，近日，自然資源部、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會印發(fā)了《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。3月30日，自然資源部召開不動產(chǎn)“帶押過戶”新聞通氣會。記者從會上獲悉，目前，全國共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

(資料圖)

自然資源部表示，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)本地“帶押過戶”推行情況、模式以及配套措施情況，分步驟、分類別、分批次推動。銀保監(jiān)會方面則表示，將指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)新特點(diǎn)，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，及時(shí)改造信貸審批放款、還款結(jié)算系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。

“帶押過戶”改革后，節(jié)省了不動產(chǎn)交易時(shí)間

《民法典》第406條明確規(guī)定，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”這為不動產(chǎn)“帶押過戶”提供了法律依據(jù)。

2021年，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》，明確了已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的具體辦理要求，在登記制度方面做好了與《民法典》的銜接。“這次兩部門協(xié)同做好不動產(chǎn)‘帶押過戶’的通知，也是落實(shí)《民法典》不動產(chǎn)抵押新規(guī)定的重要舉措。”自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕說。

不動產(chǎn)“帶押過戶”是指根據(jù)《民法典》規(guī)定，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

《民法典》施行前，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)因買賣等申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，辦理時(shí)間長、辦理環(huán)節(jié)多、交易成本高，具體包括：賣方籌集資金歸還貸款、買方申請貸款審批、賣方及銀行申請舊貸款抵押注銷登記、買賣雙方共同申請轉(zhuǎn)移登記、買房及銀行申請新貸款抵押登記、貸款銀行發(fā)放貸款等。

實(shí)行不動產(chǎn)“帶押過戶”后，賣方無需籌集資金歸還舊貸款，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并件辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

趙燕告訴記者，“‘帶押過戶’改革后，可以大大節(jié)省不動產(chǎn)的交易時(shí)間，降低交易難度和交易成本，切實(shí)方便企業(yè)群眾辦事。”

不動產(chǎn)“帶押過戶”作為當(dāng)前加快推動經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升的重要舉措之一，下一步將從哪些方面發(fā)力？趙燕稱，要“因地制宜”，支持地方結(jié)合各自實(shí)際，選擇確定適宜的不動產(chǎn)“帶押過戶”辦理模式。同時(shí)鼓勵各地在“帶押過戶”中引入不動產(chǎn)預(yù)告登記，維護(hù)各方當(dāng)事人權(quán)益，保障金融安全。

同時(shí)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)延伸登記服務(wù)，推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+抵押登記”。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，優(yōu)化工作流程，精簡辦事材料，努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實(shí)便民利企。

要“以點(diǎn)帶面”，省會城市、計(jì)劃單列市要率先實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)“帶押過戶”，逐步向其他市縣拓展；同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要率先實(shí)現(xiàn)，逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；住宅類不動產(chǎn)要率先實(shí)現(xiàn)，逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。

此外，趙燕提到，在協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”工作中，加強(qiáng)組織、防范風(fēng)險(xiǎn)也是重要內(nèi)容。

目前主要形成三種“帶押過戶”辦理模式

實(shí)踐中，地方積極探索，目前主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式。

像成都、武漢、珠海、清遠(yuǎn)等城市，采用的是新舊抵押權(quán)組合模式。據(jù)自然資源確權(quán)登記局不動產(chǎn)登記處副處長許培介紹，該模式通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

“好比買方A、賣方B，他們的貸款方銀行分別為C和D。在不動產(chǎn)交易中，這種模式就是讓買賣方和貸款方在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行相關(guān)轉(zhuǎn)移和抵押業(yè)務(wù)的合并辦理。這樣就減少了交易難度?！痹S培告訴新京報(bào)記者。

第二種是新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。目前，江蘇、重慶、濟(jì)南、深圳、中山、福州等城市采用了這種模式。

廣州和青島等地采用的是第三種模式，即抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

不動產(chǎn)“帶押過戶”改革進(jìn)一步提高了便利化水平。許培說，自指導(dǎo)各地開展“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記”、推廣應(yīng)用電子登記證明、加快向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)延伸服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、深化服務(wù)內(nèi)容以來，目前已向各類銀行延伸抵押登記端口或辦理點(diǎn)4.7萬多個，取得了積極成效。

登記系統(tǒng)與金融系統(tǒng)的對接，對融資、轉(zhuǎn)貸、續(xù)貸、展期及涉及的簽訂不動產(chǎn)抵押合同、辦理抵押登記實(shí)行“一站式”服務(wù)，極大地方便了企業(yè)和群眾抵押融資。

中國銀保監(jiān)會法規(guī)部處長周蘭領(lǐng)說，在此基礎(chǔ)上，各地積極探索，進(jìn)一步深化部門合作，推進(jìn)“帶押過戶”。例如，珠海市制定“帶押過戶”跨行辦理操作指引，建立“銀行信用聯(lián)盟”試點(diǎn)，鼓勵銀行之間建立互信機(jī)制，明確各銀行之間的權(quán)利義務(wù)。

在江蘇，當(dāng)?shù)剡M(jìn)一步理順銀行貸款審批機(jī)制，對信貸審批放款及柜面還款結(jié)算系統(tǒng)進(jìn)行提檔升級，推進(jìn)“帶押過戶”貸款審批與放款效率，鼓勵銀行業(yè)等金融機(jī)構(gòu)不再約定限制轉(zhuǎn)移，拓展不同貸款機(jī)構(gòu)間的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。武漢市則支持鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新二手房“帶押過戶”信貸政策，將買賣雙方申請新貸款、還清舊貸款等有機(jī)融合，加強(qiáng)內(nèi)控、審批、發(fā)放、管理等內(nèi)部流程的銜接。

周蘭領(lǐng)表示，銀保監(jiān)會將鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，進(jìn)一步探索不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)“總對總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對接方式。

“比如，減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、具體方式等，實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算?！敝芴m領(lǐng)說。

案例

抵押債權(quán)數(shù)額達(dá)1億元、房屋被查封，他們該如何實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”？

2022年10月，寧波市A公司擬轉(zhuǎn)讓其名下的企業(yè)廠房給B公司，因之前該廠房已抵押給銀行且抵押債權(quán)數(shù)額高達(dá)1億元。賣出方如果要過戶，按照傳統(tǒng)交易模式需要先還貸解除銀行抵押后才能交易，企業(yè)還貸的融資壓力巨大。

浙江省自然資源確權(quán)登記局局長方劍強(qiáng)告訴記者，如果該筆貸款由受讓方“先行墊付”，受讓方存在交易資金安全無法有效保障及存在因交易過程中不動產(chǎn)權(quán)利被限制可能導(dǎo)致無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)交易雙方得知寧波正在試點(diǎn)存量房“帶押過戶”新模式時(shí)，交易雙方和中國銀行股份有限公司余姚分行三方經(jīng)協(xié)商一致，在余姚市政務(wù)服務(wù)中心不動產(chǎn)登記窗口辦理了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記組合業(yè)務(wù)，經(jīng)工作人員核定登簿，為交易雙方和銀行同步發(fā)放了不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明，解決了企業(yè)的燃眉之急。

據(jù)方劍強(qiáng)介紹，自今年浙江全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，浙江省目前已辦理1000余筆業(yè)務(wù)，其中通過線上方式辦理26筆，辦理跨行“帶押過戶”登記服務(wù)54筆，總交易金額達(dá)到95.4億元。

在工作成效方面，開展“帶押過戶”登記服務(wù)新模式后，浙江二手房交易過戶全流程環(huán)節(jié)由改革前的15個縮減到9個，全流程耗時(shí)從改革前的至少30天乃至60天，壓縮到最多15天。

在保障交易資金安全上，方劍強(qiáng)說，各地通過同一銀行內(nèi)部系統(tǒng)直接結(jié)算等方式對資金全程閉環(huán)監(jiān)管。買房的首付款和銀行貸款資金直接存入買賣雙方協(xié)商認(rèn)可的法定資金提存等賬號，如果無法完成登記，資金將分別歸還買方貸款銀行及買方本人。同時(shí)，有些地方通過引入“雙預(yù)告”或“單預(yù)告”登記制度，鎖定房源，防止“一房多賣”，給交易安全上了多道保險(xiǎn)。

房屋被查封，又該如何實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”？在濟(jì)南，因賣方房產(chǎn)貸款逾期兩年未還，尚有41.9萬余元貸款未還。抵押權(quán)人建設(shè)銀行已申請市中區(qū)法院進(jìn)行查封并且已進(jìn)入執(zhí)行階段。導(dǎo)致買方在實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”中有了困難。

據(jù)濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心主任杜建剛介紹，為解決問題，買方首先將應(yīng)支付的首付款43.5萬元轉(zhuǎn)至提存賬戶，建設(shè)銀行同意向法院申請解封，于2022年9月26日完成解封手續(xù)，當(dāng)日買賣雙方簽署了合同。買賣雙方于2022年10月14日申請“雙預(yù)告”登記（預(yù)告買賣和預(yù)告抵押），不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)當(dāng)日完成登簿。買方的貸款銀行取得預(yù)告抵押的電子證照，將貸款直接放款至提存賬戶。

購房款全部到提存賬戶后，買賣雙方于2022年10月20日完成轉(zhuǎn)移登記（帶抵押）。接著，買方于2022年10月20日取得不動產(chǎn)權(quán)證書。賣方貸款銀行從提存賬戶取得全部41.9萬元的還款及所欠利息，向登記機(jī)構(gòu)提交辦理抵押注銷手續(xù)，完成整個交易。

杜建剛說，濟(jì)南不動產(chǎn)“帶押過戶”工作起步較早，截至目前，已辦理2948筆，日均（工作日）辦理20筆左右；成交總價(jià)達(dá)36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下，節(jié)省直接交易成本3269.7萬元。

為節(jié)省時(shí)間成本，濟(jì)南市通過征信專線向58家駐濟(jì)金融機(jī)構(gòu)（含金融資產(chǎn)公司）延伸抵押登記端口，實(shí)現(xiàn)金融登記全程“云端”辦理，將原抵押設(shè)立和注銷登記需要提交的13份資料精簡至3份。

此外，在保障資金安全方面，濟(jì)南市聯(lián)合司法部門、人民銀行，鼓勵對交易資金，特別是新發(fā)放貸款資金進(jìn)行提存監(jiān)管，買房的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方協(xié)商認(rèn)可的法定資金提存賬戶，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。

新京報(bào)記者 張建林

編輯 張磊 校對 楊許麗