我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗，長期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下上海購房答疑內(nèi)容，來自 微信公眾號“滬叔說房” 的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，請問嘉定豐莊可這個板塊未來如何？

(資料圖片僅供參考)

滬叔： 豐莊是嘉定最靠近市區(qū)的板塊，豐莊的缺點非常明顯，房子偏老，未來也很少有新房入市。缺少想象空間，沒有大型的商業(yè)綜合體，醫(yī)療資源也很貧瘠。而且北邊兩公里就是江橋垃圾焚燒廠，緊靠京滬高速外環(huán)等主干道，有一定的噪音影響，但是豐莊并不缺少生活氣息。并且豐莊還引進了普陀區(qū)二梯隊武寧路實驗小學(xué)的資源，學(xué)區(qū)也算補足了。作為二十年前開發(fā)的成熟板塊，豐莊本身沒有現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體也是不爭的事實，但豐莊也在熱鬧著，上海蔬菜銷量最大的批發(fā)市場江橋批發(fā)市場就在北豐莊，當然這些對板塊自身并不加分，來往的商販、貨車也在影響著板塊溢價。豐莊的房子整體偏老，老房子多為綠地，在一九九五年前后建造，作為老房子品質(zhì)可以，還有大量零幾年建造的商品房，豐莊就是如此，區(qū)域開發(fā)已經(jīng)飽和，房子也在老去，中意新房的客戶可以繞過。但是由于這個地段豐莊還是存在性價比的，靠近普陀和長寧的豐莊本質(zhì)還是在享受市區(qū)的外溢客源。在本身空間距離足夠小的情況下，本身預(yù)算就僅剛需客戶，多少人會因為是普陀的產(chǎn)權(quán)而買。

雖然豐莊這個板塊正在老去，但是因為沒有人講故事，價格也更友好，兩百萬出頭可以買到二十多年房齡的一房，三百萬到四百萬可以買到兩房。那對品質(zhì)要求更高一點的七百萬左右可以買到地鐵口的兩房，畢竟往市區(qū)在近一兩個地鐵站的位置，同樣房齡和戶型的基本上總價就要高個三百萬了。

提問：滬叔，你好，首付150萬，想買環(huán)滬，想問一下環(huán)滬的看法。

滬叔： 你好，環(huán)滬未來價值取決于上海外溢，環(huán)滬城市很多，除了比較熱門的五大新城對周邊城市輻射，像青浦新城、嘉定新城影響就是北面環(huán)滬；松江新城、奉賢新城則是南面環(huán)滬，南北環(huán)滬各有優(yōu)勢，環(huán)滬的坑也多，最重要是看上海外溢強度，溢到哪里，能溢多高。

提問：滬叔，你好，自住+投資，預(yù)算總價在600萬左右，持有周期在10年，近期考慮華夏東路附近，華夏社區(qū)板塊，還有金橋的今達公寓。金橋是金色中環(huán)+金橋副中心，川沙也是川沙副中心，現(xiàn)在看到川沙的房價低，但是位置便宜點，請問您感覺川沙鎮(zhèn)的房子有購買潛力嗎？

滬叔： 你好，金橋的整體價格會高一些，你看的今達的房子2房會在700萬左右。

川沙的規(guī)劃能級相對金橋較弱一些，川沙雖然是規(guī)劃的城市副中心，但是整體以工業(yè)為主，轉(zhuǎn)型還需要很長的時間。

上一批次規(guī)劃的城市副中心中，真如和花木就發(fā)現(xiàn)的比較一般，主要是產(chǎn)業(yè)能級和規(guī)劃能級。

川沙更像是一個居住區(qū)，承載2號線附近的客群，相對來說造血的能力弱一些。

華夏社區(qū)靠近唐鎮(zhèn)，唐鎮(zhèn)目前整體板塊質(zhì)量也會好于川沙，最近開的融創(chuàng)未來金融城，附近的社區(qū)和城市規(guī)劃建面，會好于華夏東路附近，商業(yè)、三甲醫(yī)院、在建的學(xué)校、商品房聚集，會形成不錯的商品房片區(qū)。

所以可以考慮到金橋的話10年的周期會好于川沙，融創(chuàng)未來金融城也可以作為新房的備選，畢竟現(xiàn)在新房的性價比高一些，不要要注意融創(chuàng)附近有墓地。

提問：滬叔，你好，最近在看二手房，嘉定新城和松江九亭這兩個地方怎么選呢？沒有通勤考慮，另外積分58，自住，預(yù)算500萬左右，如果買新房，靠近地鐵站的房子有機會嗎？

滬叔： 你好，嘉定新城目前是2035五大城市副中心之一，目前整體商業(yè)配套完善和城市建面整潔，未來企業(yè)和人口導(dǎo)入有一定規(guī)劃，九亭目前整體建面一般，主體發(fā)展九亭地鐵口那邊的九亭中心。新房只從積分和地鐵看，目前可以考慮九號線泗涇這邊項目和五號線顓橋項目。

提問：滬叔，上海買房，不是很明白常說的大虹橋，請問上海大虹橋具體是指哪些區(qū)域啊？除了虹橋商務(wù)區(qū)以外，還有哪些區(qū)值得關(guān)注一下的？不同區(qū)域發(fā)展狀況如何？

滬叔： 你好，上海大虹橋包括虹橋商務(wù)區(qū)、西虹橋核心區(qū)、大虹橋輻射區(qū)、其他青浦遠郊區(qū)域。其中，商務(wù)區(qū)最成熟，辦公樓體量最大，但基本上沒有什么可供開發(fā)的新地塊，而且被虹橋機場、嘉閔高架、北翟高架和滬渝高速切割，板塊比較破碎。西虹橋核心區(qū)也叫做徐涇，早期主要是別墅供應(yīng)，居住群體多為制造業(yè)企業(yè)主和市區(qū)高凈值人群，可供開發(fā)的地塊還比較多。初期之外，還有大虹橋的輻射區(qū)，包括華漕、江橋、七寶、九亭、紀王、華新、徐盈路&徐涇北城、嘉松中路、趙巷等等，不過這里的關(guān)注度和人流往往被分散了。青浦遠郊區(qū)域目前高度依托大虹橋核心區(qū)域來生存，未來很長的一段時間也會如此，發(fā)展價值完全取決于核心區(qū)的發(fā)展高度和周邊產(chǎn)業(yè)的附加值。

以上為”滬叔說房”微信公眾號粉絲提問精選

當下房產(chǎn)分化越來越嚴重，未來注定只有小部分人能賺錢。

滬叔已經(jīng)總結(jié)了上海未來最具潛力的小區(qū)和板塊，也包括很多不宜公開的房產(chǎn)趨勢解讀，內(nèi)部資料歡迎關(guān)注獲得。