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以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選問答，請關(guān)注公眾號提問

提問：你好，雕叔！我家是武侯區(qū)戶口，成華區(qū)社保，現(xiàn)在房價比較穩(wěn)，我有兩套房在出租，不知道該怎么優(yōu)化，或是繼續(xù)持有不變，主要是怕跑不贏通脹或變成“不動產(chǎn)”，現(xiàn)在大環(huán)境不好，不好賺錢了，每個月家庭流水收支平衡，沒有多余資金 一、1號線桐梓林地鐵口03年交房的小高層電梯房，115平三房，每月租金5000 二、 4號線鳳凰大街地鐵口，18年底交房（湟普國際）141平4房，每月租金3200。

回答：目前來看，置換或者優(yōu)化需要有兩大前提，第一是有置換的底氣，第二是有置換的必要。底氣是指，你出售后，再重新買，一般是需要加杠桿加預(yù)算的，去博取更大的增值空間，這樣一來，短期的一些稅費(fèi)、中介費(fèi)以及長期的月供還貸，就需要你們有現(xiàn)金流來支撐，而目前你們是收支平衡，那么這就算是缺乏底氣了。必要，是指你們的房產(chǎn)確實是劣質(zhì)資產(chǎn)，需要快速逃頂?shù)取５俏铱赐╄髁值罔F口的電梯小高層，整體還算優(yōu)質(zhì)，租金也相當(dāng)可觀，雖然板塊逐漸老化，但是沒有更好的去處的時候，暫時可繼續(xù)持有。而湟普國際18年交房的，目前應(yīng)該還限售或者沒下證吧？能交易嗎？從租金來說倒也中規(guī)中矩，不是劣質(zhì)資產(chǎn)。整體來說，你們置換再買，肯定是往改善一些的方向走，但是賣掉任何一套，再去改善，是需要持續(xù)投入的，會打破你們的收支平衡。而賣了去買純剛需投資盤，這就需要看你們的總價預(yù)算了，另外還有每個月折損的租金，是否會造成新的收支不平衡？如果賣兩套換一套，也不是不可以，需要你對兩套房置換后的再買什么房子，總價、方位，或者說具體樓盤什么輪廓有一個清晰的認(rèn)識后，我覺得才可以，而不是對未來都沒有一個好的評估，就隨便為了賣而賣了。

(資料圖片僅供參考)

提問：雕叔你好！我成華區(qū)戶口年過中旬了，有個套一農(nóng)遷房，市值大約50萬，目前出租，老公高新區(qū)戶口，有個套二自住，市值大約80萬，現(xiàn)金50萬，可以支撐每5000元的月供，現(xiàn)在想買房投資。

回答：首先，成都現(xiàn)在的政策是以家庭為單位，最多2套。所以你先了解清楚，以你們的名義還能不能買。要么開發(fā)親人房票，或者安置房賣了置換。其實，50萬的預(yù)算，就算首付3成，也只能買總價150萬的房子，150萬要想買個稍微好點的，只有考慮3環(huán)外，如，大豐、三河場這些地方地鐵盤。安置房賣了體量大點可以買市區(qū)能淘到性價比的也是可以。

提問：雕叔你好，昨天看您回答了，不建議買惠州的房產(chǎn)，也看了您之前的評論，不看好惠州未來的發(fā)展。我之所以考慮惠州大亞灣的房子，也有剛需部分的，目前在坪山上班，在坪山租房子，如果購置大亞灣的話就可以不用租房子了,工作穩(wěn)定的話目前5-8年考慮自住使用，那個時候惠州一手房應(yīng)該也開發(fā)完了吧?二手房還不好出手嗎?現(xiàn)在有幾個方案您給個意見！1:新鄉(xiāng)房產(chǎn)出售，到手八十，大亞灣購置一套小三房，還剩三十，過兩年攢些首付再東莞考慮購入一套小兩房。2:新鄉(xiāng) 房子不出售，(目前新鄉(xiāng)房子月租金2千)在惠州大亞灣購入-套小兩房。3:新鄉(xiāng) 房子出售,東莞入手一套小三房，惠州租房。之所以考慮大亞灣房子，是因為距離坪山最近，上班方便。

回答：你好,選擇方案三最好，將來收益率更大。建議可以這樣操作，東莞買一套二手次新帶精裝的小三房,然后給出租掉，惠州選擇租房住，用東莞租金填補(bǔ)惠州租房。東莞選擇臨深板塊鳳崗塘廈。這樣過幾年后， 東莞房子收益一定比你在惠州買房回報率大。

提問：雕叔你好！成都經(jīng)過前幾年的暴漲后，發(fā)現(xiàn)今年二手房房源放出來不少，而且成交周期明顯長了，除了好的雙學(xué)區(qū)房價堅挺些，很多都在降價出售，但是對比去年同期還是均價還是高了三四千，這個時候沖進(jìn)去擔(dān)心站崗，如果置換，什么時候入手合適？

回答：新盤火熱，二手有價無市。這就是中國目前很多城市的二手房市場現(xiàn)狀：1：新房普遍限價。比二手房誘人，成都二手房比新房的限價貴很多，甚至達(dá)到50%——在這種情況下，投資的購買力肯定優(yōu)先新房，二手房自然受沖擊較大；2：有些二手房的戶型差，如果沒有品質(zhì)和學(xué)區(qū)的加持，和新房比較確實沒優(yōu)勢。人們買房，總會切實地圖需求，因此要求房子有特點：學(xué)區(qū)，品質(zhì)，物業(yè)，地段，好的戶型，區(qū)域的供需等等。沒有亮點的二手房，存在流動性問題，也就是“無市”了。但，二手房也有意義，特別是帶有學(xué)區(qū)屬性的二手房，卻是剛性需求。其他房子可以等等、觀望、無所謂，但小孩要上學(xué)等不了，好的民辦校非常能上，往往只有10%不到的命中率，甚至更低。中高端板塊的改善房，其實去年在高新等熱點板塊漲幅不低了，“美好生活”的向往是其一，資金也有避險需求，未來怎樣尚不知曉，但往更好的板塊更好的房子上，至少住得舒服的同時也更有安全感。另外， 等限價新房賣完了，房地產(chǎn)市場只剩下：地王房、二手房。不談漲，但二手房還有一個房價穩(wěn)定的預(yù)期。因此，中心城市的二手房房價普遍還算堅挺，有學(xué)區(qū)、改善意義的二手房也是微漲，而毫無亮點、毫無需求的二手房，流動性就一般了至于價格倒不怎么跌。

提問：雕叔你好！預(yù)算400萬左右，請問雙鳳橋tod鳳舞七里和機(jī)投橋的中南華宇君啟盤哪個位置更好些！

回答：你好，400個的預(yù)算這兩個樓盤都可上車，兩個樓盤都在航線下，航空噪音這類的硬傷就不贅述了。整體來看鳳舞七里的城市基本面是比較好的,它是武侯新城的南片區(qū)，武侯新城南片區(qū)內(nèi)目前配套完善程度較高，生活氛圍基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龍湖天宸原著、中糧瑞府等品牌開發(fā)商的“TOP”系人居產(chǎn)品。而中南華宇君啟所處的武侯新城北片區(qū)，緊鄰武侯新城產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，匯集著武侯電商產(chǎn)業(yè)功能區(qū)大樓、西部智谷、武侯科技園創(chuàng)業(yè)城、智·C8文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園(建設(shè)中)。雖然周邊匯集著多個產(chǎn)業(yè)載體，但是區(qū)域內(nèi)的各項生活配套，還遠(yuǎn)不如南片區(qū)的醇熟。所以從位置上來說，我認(rèn)為當(dāng)下的鳳舞七里更具有確定性，但是也不排除今后機(jī)投這邊的北片區(qū)會發(fā)展得也很不錯，但短期來看，肯定是鳳舞七里更勝一籌。但是，從產(chǎn)品上，中南華宇君啟又更加純粹，總的是14-17層的兩梯兩戶板式洋房，目前可以入手單價2.5-2.7的153平大戶型。而鳳舞七里產(chǎn)品就更加混雜一些，主打的是兩梯三戶和兩梯四戶的小高層，產(chǎn)品形態(tài)上不如中南華宇君啟改善，但是總價段更加實惠，大概不到400萬都可以入手最大戶型。就看你更側(cè)重什么了，如果不差錢就看中樓盤內(nèi)部的改善，那么上中南華宇君啟，如果預(yù)算可以省一點,然后看中板塊的綜合環(huán)境，那么就上鳳舞七里。

提問：雕叔你好，想請教青羊五片有推薦樓盤嗎？暫時看了有華府金沙新樓盤，優(yōu)點是新，精裝修很吸引人，缺點是45層太高，實得面積很小，最小套三要330－340，然后就是次新房，基本都有八九年房齡了，保利北森公館只買得起套二，優(yōu)品道那邊雙地鐵商場公園總體還不錯，也有好多期了，高層電梯還是一期房齡更老的多層糾結(jié)。

回答：無論是從配套，居住感，抗跌性來說保利都要強(qiáng)一些。華府金沙45樓太高了，后期出售會是問題。還有，精裝修的房子都有溢價。最后，面積小，非常影響居住感。

提問：雕叔你好，我這邊已買四川綿陽游仙區(qū)的新房，自住加投資，請問建議長期持有還是后期賣掉置換成都地區(qū)!

回答：這個主要看你的生活工作圈子，如果你長期生活在綿陽，肯定需要一套自住房， 但是從投資角度看，綿陽肯定不如成都，所以你要看自住和投資哪個占比更大，如果投資+自住，就選成都。

提問：雕叔你好，今年37，法律大專畢業(yè)，之前做過文員、銷售、培訓(xùn)、總助等多項工作，涉及汽車、房產(chǎn)、餐飲多個行業(yè)，由于家庭原因目前在家做主婦，感覺惶惶度日，總會有不安全感，枉費(fèi)了那么多年的苦讀，缺乏社會價值的認(rèn)可，還是想有份自己喜歡的事情去做，這么大了還沒有方向很是慚愧…

回答：首先你得想清楚自己要過怎樣的生活?！皩嵪嗍敲總€人創(chuàng)造的，如人飲水，冷暖自知?！碑?dāng)你在比較的時候，你已經(jīng)失去心靈、迷失自己了。我們的社會充斥著比較，充斥著外在膚淺的價值。當(dāng)追求自我價值的時候，我們先停止用社會的標(biāo)準(zhǔn)衡量自己。比如，你是如何看到你的價值的？把自己的價值列下來：銀行存款300萬，每天開著豪車上下班，生了兩個小孩等等。請你去發(fā)現(xiàn)：你是如何界定自己的價值的？也許你有夢想、有理想，我不能說你的夢想理想是錯的。但是，人生最重要的自我價值是你有沒有做了你最想要做的事。如果把現(xiàn)實的因素拋開，這一輩子有沒有什么是你最想做的事？一個人，越重視自我價值，也就越能實現(xiàn)社會價值。格局放大，相信自己。社會價值不是迎合社會需求，而是從心底生出的對社會做有意義事的渴望。

提問：雕叔你好，新人報道，生活在四川美麗的廣安，首次提問，廣安這幾年新開發(fā)的樓盤很多，不知道怎么選擇，就廣安而言棗山跟東南片區(qū)你認(rèn)為在哪買好點？子彈60個左右，打算買來自住，感謝！

回答：你好！廣安的這兩大板塊，目前都處于發(fā)展階段，一個屬于棗山新勢力，一個屬于官盛新貴族，感覺比東南片區(qū)規(guī)劃得大。土著建議買東南片區(qū)，學(xué)校醫(yī)院銀行菜市場娛樂餐飲全有，各種配套齊全，生活自住更方便。棗山現(xiàn)在發(fā)展得挺快但是學(xué)校醫(yī)院不行，發(fā)展沒有東南片區(qū)好。另外說說三四線城市如何買房：1.盡量買學(xué)區(qū)房。任何城市，對學(xué)區(qū)房的追求總是趨之若鶩，三四線學(xué)區(qū)房的房價還是穩(wěn)中有升的；2.盡量不要買樓梯房。樓梯房是上個世紀(jì)的產(chǎn)物。它象征著車位不足、花園不大、外立面不好看、居住舒適性低，這種產(chǎn)品往往意味著流動性差，未來想出售的時候，因為年限更長而更加不好貸款；3.盡量買標(biāo)桿盤。即你所在地級市最好的那幾個盤，雖然貴，但每個城市都有精英商界成功人士，他們對居住舒適度的要求不會低于一線城市，買入這樣的房子意味著后期的流動性也不會太差。總之，隨著收入水平的提高，人們對生活質(zhì)量的追求也是不斷變化的。三四線城市買房，一定要買符合現(xiàn)代人居標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)住宅，才能保值！

提問：您好，雕叔。老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月還款兩千多，家庭年入10多，現(xiàn)手上有20多個現(xiàn)金，現(xiàn)在老家市里買套，看了雁江的交大紫悅府物業(yè)是龍湖的感覺還可以，總價85萬，買了以后也可以出租，漲了就賣掉投資，你感覺怎么樣？或者你有更好的計劃嗎？

回答：對于三四線城市的房子，盡量不要再碰投資。小城市住房投資大多存在風(fēng)險，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是去庫存刺激轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)控壓力；二是棚改政策發(fā)生變化，棚改規(guī)模大幅縮??；三是比價效應(yīng)消失由于一二線城市嚴(yán)格控制下房價出現(xiàn)停滯或調(diào)整；四是人口增長將明顯放緩。中長期來看，一、二線城市將聚集年輕人口和精英家庭人口。建議在郫都或者限購區(qū)建倉庫。未來的價值應(yīng)該大于雁江。你的首付不高，但月供應(yīng)能力還可以?？梢赃m當(dāng)提高杠桿率，降低首付，這樣更有利于資金的選擇。

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